Yazıyı Paylaş

Yazıyı Oyla

Müteahhitlerin, inşaat yapacakları arsaya sermaye bağlamak istememeleri ya da arsa sahiplerinin, arsalarını kat karşılığı verme arzusunda olmalarından dolayı, özel bina inşaatları genellikle kat karşılığı yapılmaktadır. 
 
 
Bu Makalemde arsa karşılığı kat yapım sözleşmeleri düzenlenirken dikkat edilmesi gereken hususları ana hatları ile açıklamaya çalışacağım.

Arsa karşılığı kat yapım işlerinde; tarafların kendi aralarında yazılı metin şeklinde düzenledikleri ya da Noter huzurunda koşulları belirtilmek suretiyle imzalanan sözleşmelerin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır.

Arsa karşılığı kat yapım işlerinde; sözleşmelerin hukuken geçerli olabilmesi için tarafların noter huzurunda birleşen rızalarını beyan etmeleri ve beyan edilen bu iradelerin bir senet şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.(Borçlar Kanunu 213.Medeni Kanun706)

Arsa karşılığı kat yapım işleri nedeniyle taraflar arasında çıkabilecek antlaşmazlıklar da Resmi senet şeklinde düzenlenmeyen sözleşmelerin hukuki açıdan yaptırım gücü bulunmamaktadır. Ancak bazı koşulların oluşması durumunda Resmi senet şeklinde düzenlenmeyen sözleşmelerin yaptırım gücü bulunmaktadır. Bu koşulları dört ana başlık altında toplamak ve sıralamak mümkündür.www.muhasebenet.net 

● Sözleşmede ifade edilen sorumlulukları, tarafların tamamen yerine getirmesi halinde, taraflardan biri sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiası ile edinimlerin iadesini talep edemez. Örneğin arsa sahibi, kabul ve taahhüt ettiği arsa payını tapudan müteahhide devir etmiş ve müteahhidin inşaatı bitirip kabul ve taahhüt ettiği daireleri arsa sahibine teslim etmesi durumunda, taraflardan biri sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiasında bulunamaz.

● Sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin bir kısmını taraflar karşılıklı yerine getirmişse, sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu söylenemez. Örneğin müteahhit arsa üzerinde inşaata başlaması, akabinde arsa sahibinin kabul ve taahhüt ettiği arsa payının bir kısmını müteahhide tapuda intikal ettirmiş olması, sözleşmeyi hukuken geçerli kılar.

● Arsa sahibi, kabul ve taahhüt ettiği arsa payını tamamını tapudan müteahhide devir etmiş ise, taraflardan biri sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiasında bulunamaz.

● İnşaatın %90 lık kısmı veya tamamı Müteahhit tarafından bitirilmişse, arsa sahibi sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiası ile taahhüt ettiği arsa payını devir etmekten kaçınamaz.

İnşaatın belli bir kısmını bitiren müteahhidin herhangi bir uyuşmazlık halinde arsa payını hukuken alabilmesi mümkün değildir. Ancak inşaat için yaptığı masrafları Borçlar Kanun 61 maddesine istinaden arsa sahibinden talep edebilir.

Yukarıda yaptığım açıklamalardan da anlaşılacağı gibi Arsa karşılığı kat yapım işi alan veya verenlerin sözleşmelerini resmi senet şeklinde düzenlemeleri halinde; ileride çıkacak uyuşmazlıklardan en asgari zararla kurtulacakları kanaatindeyim. 

Kaynak: SMMM Sedat ERYÜREK