Gayrimenkul sektöründe arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sıkça karşılaşılan bir uygulamadır. Ancak arsa sahibi, inşaat henüz tamamlanmadan projeden elde edeceği bağımsız bölümleri ya da arsa payını üçüncü kişilere devrettiğinde vergisel yükümlülükler devreye girer. Bu yazıda, özellikle inşaatın devam ettiği dönemde yapılan satışların nasıl vergilendirileceği konusuna odaklanıyoruz.
Arsa Sahipleri ve Kat Karşılığı Sözleşmeler
Serbest piyasa koşullarında, arsa sahipleri arsalarını bir müteahhide belirli oranda pay verilerek bina inşa edilmesi karşılığında devredebiliyor. Örneğin, %50 oranında bir anlaşma çerçevesinde arsa sahibi projeden daire ve iş yeri alabiliyor. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bir husus ise inşaat devam ederken yapılan satışlardır.
İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar Ticari Kazanç Sayılır mı?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesine göre her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden elde edilen kazançlar ticari kazanç sayılır. Bu kapsamda gayrimenkul alım-satımı da eğer devamlılık arz ediyorsa ve kazanç elde etme potansiyeline sahipse ticari faaliyet kabul edilir.
Örneğin, bir arsa sahibi inşaat devam ederken arsa payı tapusu ile projedeki konutları farklı kişilere satmaya başlarsa bu durum artık bir kazanç organizasyonu olarak değerlendirilir. Bu tür işlemler, kişisel ihtiyaçları aşan bir düzeyde gerçekleştiriliyorsa, Gelir İdaresi bu faaliyeti ticari kazanç olarak değerlendirir ve vergilendirmeyi de bu doğrultuda yapar.
Vergisel Sonuçlar ve Değer Artışı Kazancı ile Fark
Gayrimenkul satışı eğer tek seferlik ise ve herhangi bir organizasyona bağlı olmadan yapılmışsa bu kazanç “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilir. Ancak birden fazla gayrimenkul satışı söz konusuysa ve bu satışlar süreklilik içeriyorsa, bu durumda elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir ve gelir vergisine tabi tutulur.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Arsa sahiplerinin en sık yaptığı hatalardan biri, birden fazla satış yaptıkları hâlde bu işlemleri kişisel satış olarak görmeleridir. Ancak satışların düzenli hâle gelmesi, farklı alıcılara yapılması veya inşaat bitmeden satışa başlanması hâlinde bu işlemler Gelir Vergisi açısından ticari kazanç doğurur. Dolayısıyla ilgili satışlar için mükellefiyet tesis ettirilmesi ve beyannamelerle bildirimde bulunulması gerekir.
Sonuç ve Tavsiye
Eğer arsa sahibiyseniz ve kat karşılığı anlaşma yaptığınız bir projede henüz inşaat tamamlanmadan satış yapmayı düşünüyorsanız, mutlaka bir mali müşavirden görüş almanızda fayda var. Aksi hâlde ticari kazanç doğduğu hâlde beyanname verilmemesi durumunda cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.
Soru-Cevap:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını, karşılığında bağımsız bölüm alma şartıyla müteahhide devrettiği bir anlaşmadır. - İnşaat tamamlanmadan satış yapılırsa vergi doğar mı?
Evet, inşaat bitmeden yapılan satışlarda ticari kazanç oluşabilir. - Arsa payı satışı vergiye tabi midir?
Satış faaliyeti devamlılık gösteriyorsa ticari kazanç olarak vergilendirilir. - Tek bir satış yapılırsa hangi vergiye tabidir?
Değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olur. - Gayrimenkul satışı ne zaman ticari faaliyet sayılır?
Satışlar düzenli, organizasyon içinde ve birden fazlaysa ticari faaliyet sayılır. - GVK 37. madde neyi düzenler?
Ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların vergilendirilmesini. - Arsa sahibi, satış yaparken mükellef olmak zorunda mı?
Evet, ticari kazanç söz konusuysa mükellefiyet tesis edilmelidir. - Arsa payı ile yapılan satışlar kat irtifakı kurulmadan yapılabilir mi?
Evet, ancak tapu işlemleri açısından kat irtifakı kurulması gerekir. - Gelir Vergisi Kanunu hangi şartlarda devreye girer?
Gayrimenkul alım-satımı devamlılık içerdiğinde ticari kazanç hükümleri uygulanır. - Vergi cezası riski nedir?
Ticari kazanç oluştuğu hâlde beyanname verilmemesi hâlinde cezai işlem uygulanır.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü) | ||||
| Sayı | : | B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 37-1986 | 04/11/2011 | |
| Konu | : | Devam eden inşaatın farklı kişilere satılmasından elde edilecek gelirin nasıl vergilendirileceği. | ||
İlgi (b)’de kayıtlı özelge talep formunda, 2007 yılında veraset yoluyla intikal eden arsanızı 2010 yılında müteahhide kat karşılığı %50 oranında verdiğiniz, 2012 yılında teslim edilmek üzere iki adet iş yeri ile üç adet konut alacağınız ancak inşaat devam ederken de arsa payı tapusu ile kat irtifakı kurarak 2010 yılı içerisinde farklı kişilere satış yaptığınız belirtilerek, söz konusu faaliyetinizin ne şekilde vergilendirileceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
Bu itibarla, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
İlgi (a)’da kayıtlı özelge talep formunuza cevaben Başkanlığımızca verilen tarih ve sayılı özelge ile, yalnız bir adet gayrimenkul satışınızın olmasından bahisle elde ettiğiniz gelirin değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerektiği yönünde görüş verilmişti. Ancak, ilgi (a) ve ilgi (b)’de kayıtlı özelge talep formlarınız birlikte değerlendirildiğinde, söz konusu gayrimenkul satışlarınız devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiğinden, söz konusu satış işlemleri dolayısıyla elde ettiğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
